Büroräume mieten in Berlin

Berlin ist Deutschlands Dienstleistungshauptstadt. Von den ca. 1,84 Millionen erwerbstätigen Berlinern arbeitet gut jeder Dritte an einem Schreibtisch. Doch langsam werden die fast 21 Millionen Quadratmeter Bürofläche in Berlin zu knapp. Mitte 2017 standen davon nur noch 710.000 m² (3,4%) leer, obwohl es im Rekordjahr 2016 einen Nettoflächenumsatz für Büroflächen von 880.000 m² gab.

Büroräume in Berliner Citylagen voll ausgelastet

Und natürlich ist Büro nicht gleich Büro. Die freien Büroflächen befinden sich meist an weniger attraktiven Standorten außerhalb der Innenstadt. Im Berliner Citybereich liegt die Büroauslastung bei nahezu 100% trotz erheblich gestiegener Gewerbemieten. Die Folge sind weiter steigende Büromieten und eine Verdrängung von Kleinbetrieben, Künstlern und Kreativen aus Ateliers und Lofts an den Stadtrand. Damit verändert sich die Gewerbestruktur parallel zur Gentrifizierung im privaten Wohnbereich.

Steigende Immobilienpreise vergrößern die Büroflächen nicht

Während 2005 ein Wohn- und Geschäftshaus noch etwa das 15-fache der Jahresnettokaltmiete kostete, so hat sich der Preis im Berliner Zentrum mittlerweile auf das 30-40-fache fast verdreifacht. Und trotzdem findet sich kaum noch eine attraktive Immobilie zum Verkauf. Projektentwicklungen und Neubauten kommen der weiter steigenden Nachfrage nicht hinterher.

Neubauten von Büroräumen in Berlin entfernen sich vom Zentrum

Zu lange wurden der Wohn- und der Gewerbesektor bei Neubauten in Berlin vernachlässigt. Um die wenigen verbliebenen Brachflächen konkurrieren nun finanzkräftige Investoren, die mit Hotels oder Luxusappartements die größten Gewinne machen können. Natürlich gibt es noch entwicklungsfähige Industriebrachen und Geschäftshäuser in weniger zentrumsnaher Lage. Doch je weiter sich die Projektentwickler bei Sanierungen und Neubauten vom Innenstadtbereich entfernen, desto spekulativer wird ihre Investition.

Viele wollen Büros mieten in Berlin – wieviel ist genug?

Denn wie lange noch wird die steigende Nachfrage für Büroflächen anhalten, wann ist der Peak erreicht? Oder wird mit weiteren Büros künftiger Leerstand gebaut? Kurz und mittelfristig scheint die Attraktivität Berlins als Wohn- und Gewerbestandort ungetrübt. Allein die Lage innerhalb des Berliner S-Bahnrings scheint die Auslastung zu garantieren. Berlin gilt als Kult, dynamisch und kreativ für Start-Ups, immer mehr Unternehmen wollen hier wenigstens ein Kontaktbüro unterhalten, auch die Verwaltungsfunktionen der deutschen Hauptstadt werden nicht weniger.

Büromieten in Berlin schwanken je nach Zentrumsnähe

Derzeit liegt die durchschnittliche Büromiete in Ost-Berlin bei 15,50 €/m², in West-Berlin bei 22,50 €/m². Spitzenmieten in Charlottenburg erreichen etwa 34 €/m², am Pariser Platz kann der Quadratmeter auch 37 € pro Monat kosten. Dafür finden sich in weniger attraktiven Lagen in Treptow, Wedding oder Steglitz auch Büroflächen um die 10 €/m².

Büroräume in Berlin: zentral oder günstig?

Wer in Berlin ein Büro eröffnen möchte sollte daher prüfen, ob er eine repräsentative Adresse im Citybereich benötigt, oder ob er auch mit etwas größerer Fläche in einem entfernteren Stadtteil arbeiten kann. Für Start-Ups kann es nachhaltiger sein, zunächst mit einem Büro außerhalb des S-Bahn-Rings in Berlin Fuß zu fassen, um dann je nach Geschäftsentwicklung näher an das Zentrum heranzuziehen.

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